【リースバック検討者必見!】保証人は必要なのか?その手続きとは

リースバックとは資金調達手段の一つでした。リースバックでは一度売却した家を賃貸して住み続けて行くことになります。家を借りるということは、その際に保証人は必要になるのでしょうか。
保証人とは、もしもの際に債務者の代わりに保証責任を追うことになる人のことです。一般的には、賃貸をする際には保証人が必要となりますが、リースバックでも保証人は必要となるのでしょうか。
今回はリースバックと保証人の関係について説明していきます。

目次

  1. リースバックで結ぶ2つの契約
  2. 保証人と連帯保証人の違いとは
  3.  保証人とは
  4.  連帯保証人とは
  5.  保証人と連帯保証人の違い
  6.  保証会社との契約によって家賃滞納を回避する
  7. リースバックでは保証人は必要なのか?
  8. 保証人が必要なケース
  9.  家賃の支払い能力がないとき
  10.  家賃を安くしたいとき
  11. 保証人になるには
  12.  保証人になれる人の条件
  13.  保証人になるときに必要なもの
  14. まとめ

リースバックで結ぶ2つの契約

リースバックとは、家を売却して資金を調達する方法でした。
資産を売却した後は賃貸としてその家を利用し続けていきます。
リースバックをする際には

という2つの契約を結びます。 「売買契約」とは持ち家をリースバック業者に売却する際に結ぶ契約です。家の売却価格などについて記載されています。売買契約の内容はおもに、①売買価格、②引渡しの日程、③買い戻しに関する取り決めの3つとなっています。
「賃貸借契約」とは、家を売却した後に賃貸として利用するために結ぶ契約です。家賃がいくらになるか、契約期間が終わったときにはどのような手続きがとられるか、などといった内容が記載されています。
また、「賃貸借契約」にはさらに「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類がありますが、リースバックでは一般的には「定期借家契約」の方を結ぶことが多いです。普通借家契約は、契約期間が切れる際に更新することが可能で、希望すれば契約期間を延長して住むことができますが、定期借家契約では期間の延長はできません。定期借家契約とは契約期間が切れてしまっても期間を延長することができないという契約です。定期借家契約の契約期間はだいたいの場合2〜3年となっています。 リースバックではこのような契約を結ぶことになります。

保証人と連帯保証人の違いとは

一般的な賃貸を利用する場合は、契約者本人だけでは契約をすることはできません。もしも家賃を支払えなくなってしまった場合に備えて保証人が必要になります。
保証人に似たものとして連帯保証人というものがあります。リースバックの保証人について考えていく前に、まずこの2つの違いを見ていきましょう。

保証人とは

保証人とは、家の借り手が家賃の支払いを滞納した場合に、不動産業者に対して責任を負う立場の人のことをいいます。保証人には、親族の中でも親などできるだけ関係が近い人で、家賃の支払いが滞納されたときに支払い能力がある人のみがなることができます。

連帯保証人とは

一方、連帯保証人も保証人と同じく、家の借り手が家賃の支払いを滞納した場合に不動産業者に対して返済の責任を負う人のことをいいます。言葉の通り、債務に対して「連帯して責任を負う」のです。もし契約者が家賃を滞納した場合は、本人に代わって家賃を支払うことになります。しかし、これでは保証人連帯保証人は同じもののように感じられますが、保証人と連帯保証人は何が違うのでしょうか。実は、連帯保証人の方が保証人よりも重い責任を負わされているのです。

保証人と連帯保証人の違い

保証人と連帯保証人には次の2つの相違点があります。
1つ目に、支払い義務の強さです。保証人は、借り手が家賃を滞納したときに不動産会社から家賃を支払うよう知らせを受けますが、それを断ることができます。借り手に再度請求をさせたり、借り手の財産を差し押さえさせたり、より支払い能力がある債務者に支払いを依頼したりすることができるのです。
一方、連帯保証人の場合は、貸し手からの請求に対して拒否ができず、借主とまったく同じ責任を負う義務があります。

2つ目に、支払い義務がいつまで続くかです。保証人は、複数人が保証人となっている場合、皆が均等に支払えば保証人としての義務は終わります。しかし連帯保証人は全額が支払われるまで、責任を逃れることはできないのです。

保証人と連帯保証人は似ているようですが、このような違いがあり、連帯保証人の方が強い義務を負っているのです。

保証会社との契約によって家賃滞納を回避する

家を賃貸するときには保証人や連帯保証人をつけます。それによって家賃の支払いが滞ることを防いでいるのです。しかし、それでも保証人からも連帯保証人からも家賃を回収できないことがあります。そのようなことを防ぐために、賃貸契約の際は「家賃保証会社」とも契約することがあります。家賃保証会社に保証料を支払っておくと、万が一家賃を支払えなくなったときに大家さんに対して家賃を保証してもらうことができるのです。
このように、家を賃貸するときは普通、保証人や連帯保証人、家賃保証会社を準備する必要があります。

リースバックでは保証人は必要なのか?

賃貸契約では、家賃滞納への対策として、保証人や連帯保証人、家賃保証会社と契約をするということがわかりました。リースバックでも賃貸借契約を結び、家を賃貸として利用していくことになりますが、リースバックでも保証人は必要なのでしょうか。実は、リースバックでは保証人が必要となるかどうかは不動産業者によって異なります。保証人が必要なのかどうかは、各リースバック業者のウェブサイトを見れば知ることができます。

各リースバック業者のウェブサイトを見ると
「連帯保証人は必要です」
「保証人・連帯保証人は不要です」
「家賃保証会社と契約すれば保証人は不要です」
などと記載されています。これによって連帯保証人が必要なのかどうかを判断することができます。
リースバックをする際に保証人が必要とされる理由は、家賃を滞納されてしまうと不動産業者が損をしてしまうからです。不動産業者は一括で家を買い取っています。そして利用者には家賃を支払ってもらうことでその買取費用を回収しています。もし家賃が支払われなければ、買取にかかった資金を回収できなくなってしまうということになるのです。

保証人が必要なケース

続いて、どのような場合に保証人が必要とされるのかをご説明します。
リースバックでは、保証人が必要である場合も、不要である場合もあります。ですが、原則は不要であるとする業者が多いです。その中で、保証人が求められるケースには次のようなものがあります。

家賃の支払い能力がないとき

家賃を支払っていくことが難しそうだと判断されると、リースバックを断られてしまうことがあります。家賃の支払い能力がないとみなされる場合には、

などがあります。

リースバックをする際には、家賃を支払い続ける能力があるのかを保証会社から審査されます。その査定の際には、収入が安定しているか、家賃を滞納したことがないかなどが基準とされます。もしこの査定に通ることができなければリースバックをすることはできません。

家賃を安くしたいとき

保証人が不要な場合でも、保証人をつけると家賃を安くしてもらえることがあります。そのため、家賃を低く設定してもらうことを目的に保証人をつけることも可能です。
連帯保証人が必要と記載されているリースバック業者でも、保証会社の賃貸借保証契約を締結すれば、もしものときには保証会社から家賃が支払われるので、連帯保証人は不要となることがあります。保証人を探してくることは面倒であるため、保証会社と契約することで保証人が不要となるというのはメリットになります。

しかし、保証人が必要となるかどうかはリースバック業者によって異なるので、気になった場合は確認してみる必要があります。

保証人になるには

続いて、保証人になれる人は誰なのか、保証人になるためにはどのようなことが必要なのかについて説明していきます。

保証人になれる人の条件

保証人とは、誰でもがなれるわけではありません。保証人になれる人には

のような人は保証人になることはできません。

保証人になるときに必要なもの

保証人になるための手続きをする際には、

が必要になります。これらを準備することができない場合、保証人になることはできません。保証人になるための手続きをする際には、これらの書類を準備して行くようにしましょう。書類手続きとしては、賃貸借契約書と保証人承諾書の保証人の枠に署名捺印するだけで、保証人になることができます。

まとめ

賃貸契約をする際には保証人が必要になりますが、リースバックの場合は保証人が必要になる場合と、そうでない場合があります。保証人が必要かどうかは各企業のウェブサイトに記載されており、
「連帯保証人は必要です」
「保証人・連帯保証人は不要です」
「家賃保証会社と契約すれば保証人は不要です」
などと書かれているはずです。
基本的には保証人は不要であり、それがリースバックのメリットの一つでもありました。しかし、保証人が必要かどうかはリースバック業者によって異なります。リースバックに関して業者に相談をする際には、事前にウェブサイトなどを見て調べておくと良いでしょう。


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