【持ち家を売買したい人必見!】セールアンドリースバックの売却価格の決まり方

セールアンドリースバック」について聞いたことがありますか。セールアンドリースバックでは、持ち家を売却して資金を調達します。
家を売却するときにはどのような手続きが行われるのでしょうか。売却のために費用はいくらかかるのでしょうか。
今回は、セールアンドリースバックの売却について見ていきましょう。

目次

  1. 【持ち家を売買したい人必見!】セールアンドリースバックの売却価格の決まり方
  2. どのようなときに家を売却するのか
  3. 売却までの流れ
  4. 売買契約の内容

  5. 売買契約にかかる費用
  6. 印紙税
  7. 登記変更費用
  8. 抵当権抹消費用
  9. 仲介手数料、事務手数料
  10. 譲渡益課税

  11. 売却価格の相場はいくらか
  12. 売却価格の決まり方
  13. まとめ

セールアンドリースバックとは

セールアンドリースバックは、持ち家を活用した資金調達方法です。さまざまな原因でまとまった資金が必要になった場合にセールアンドリースバックの利用が検討されます。
リースバックをするためには、何か資産を持っていなくてはなりません。
ここでは、持ち家をリースバックする場合を考えてみましょう。まず、不動産業者に持ち家を売却します。すると、家の資産価値に応じてまとまった現金を受け取ることができます。家を売却した後は、不動産業者と賃貸借契約を結びます。それによって、これまで自分が所有していた物件は今後は賃貸となるのです。そのためリース料を支払って家の利用を続けていきます。これがセールアンドリースバックの仕組みです。

どのようなときに家を売却するのか

セールアンドリースバックは急にまとまったお金が必要になったときに利用されることが多いです。どのような目的にまとまったお金が必要になるのかというと、

などがあります。
上記のことにお金が必要になったとき、リースバック以外にも資金を調達する方法はあります。例えば、家を売却したり、金融機関からローンを借りたりする方法が考えられます。しかし、

といったケースもあるでしょう。そのような場合にはセールスアンドリースバックで家を売却すると、問題は全て解決するのです。

売却までの流れ

次に、セールアンドリースバックにおいて、売却に至る流れを説明します。
まず不動産会社に問い合わせをします。すると、無料で相談対応と机上査定を行ってくれます。その結果は最短1〜2日以内にメールか電話で伝えられます。その査定内容に満足し、手続きを進めることを決めた場合は、次に現地訪問による本査定を依頼します。その結果をもとに買い手の募集が始まります。査定内容に合意したら、売買契約を結びます。買取価格が支払われると所有権が不動産業者へ移転します。
相談に行ってから売却が済むまでには、最短で2週間から1ヶ月ほどかかります。他の資金調達方法よりスピーディーに契約を済ませることができるということがわかります。

売買契約の内容s

リースバックでは不動産業者と売買契約を締結します。その契約の中身には、契約者名や、売買価格、引渡しの日程、買い戻しに関する取り決めなどが記載されています。

【売買契約の内容】

リースバックの手続きは全て契約内容に従って行われます。将来買い戻しをするときにはこの契約に定められた価格やタイミングで買い戻しをすることになります。もしこの契約で「買い戻しはできない」と書かれてしまうと、将来買い戻しをすることができなくなってしまうことがあるので、注意が必要です。

売却契約にかかる費用

査定内容に納得したら、リースバック業者と売買契約を結びます。売買契約とは、家を売却する際に締結する契約でした。売買契約の中には、売買価格や 引渡しの日程、買い戻しに関する取り決めなどが記載されています。売買契約のときにかかる費用には

などがあります。それぞれについて詳しく見ていきましょう。

印紙税

印紙税とは、契約書に課される税金です。その費用は家の売却価格によって異なります。つまり、売却価格が高ければ印紙税も高くなるのです。リースバックの場合は一般的に5,000円〜30,000円くらいかかることが多いです。例えば、売却価格が1,000万円〜5,000万円であった場合は、印紙税は1万円かかることになります。

登記変更費用

リースバックでは登記変更税とそれに伴う司法書士報酬が必要となります。登記変更とは、リースバックによって所有権が移行したことを申請するための手続きです。こちらも家の売却価格によって決まります。また、登記変更のためには司法書士に依頼することになるため、司法書士報酬もかかります。司法書士報酬にはだいたい2万円〜5万円がかかります。

抵当権抹消費用

住宅ローンの支払いが残っていると、その家には抵当権がついているという状態になります。抵当権とは、「万が一、住宅ローンを返済できなくなった場合に、債権者が担保とした資産を売却することで弁済を受ける」という債権者側の権利です。この抵当権がついているとリースバックをすることができません。そのため、抵当権抹消費用を支払って抵当権を外す必要があります。
抵当権抹消費用は戸建であれば登録免許税が2,000円〜4,000円ほどかかり、さらに司法書士報酬が15,000円〜30,000円くらい必要になります。

仲介手数料、事務手数料

仲介手数料としては売却額の3%+ 6万円がかかります。しかし、不動産業者が仲介役ではなく、直接買い取る場合は仲介手数料がかかりません。また、不動産業者によっては仲介手数料を最初から無料にしている場合もあります。
手続きのための事務手数料がかかる場合もあります。しかし、仲介手数料がかかる場合、そちらのみになることが多いです。費用としては、仲介手数料と同じくらいになります。

譲渡益課税

家の売却価格が購入価格を上回る場合、譲渡益課税というものがかかります。譲渡所得として所得税と住民税がかかることになります。しかし、特例があり、売却益が3,000万円以下であると譲渡所得に税金はかからなくなります。つまり、リースバックでは譲渡益課税は実質のところかからないことが多いです。

売却価格の相場

リースバックの売却価格の相場は市場価格の7割くらいだといわれています。
「売却価格=不動産の市場価格×70〜90%」という式で求められます。
売却価格は市場価格より低くなると言われています。
その理由は、不動産業者が物件の価格降下によって損害を受けることを避けるためです。リースバックでは、不動産業者は物件を売り手以外に貸すことができません。買い取った物件にはこれまでと同じ人が居住し続けることになります。それはつまり、物件の価格が下落するリスクを長期間抱えるということなのです。不動産業者にとっては自由に売買、貸借した方が利益を生み出すことができます。不動産業者はそのような制約を抱えることになるので、買取価格は少し低く設定されるのです。

売却価格はどのように決まるのかs

リースバックでの物件の買取価格には、家の状態と市場価値が影響しているのです。

1.築年数と買取価格の関係

まず、物件の状態によって買取価格が決まります。新築物件であれば、建物の価値は高いと判断されます。しかし、土地の価格は、賃貸借中に下落するリスクを考慮して、低めに設定されてしまうことがあります。
一方、築年数を経ている物件では建物の価値は低く算定されますが、土地の価値が変動しにくいです。そのため、建物の価格は低い代わりに土地の価格が高く設定されることがあります。

2.市場価値と買取価格の関係

また、買取価格の決定は家の状態のみならず、市場価値とも関係があります。都市圏のような流通性の高い場所は人気なため、ほとんど市場価格に等しい値段で買い取ってもらうことができます。一方、流通性があまり良くない地方などでは市場価値より低い価格で取り引きされてしまいます。

3.貸借期間と買取価格の関係

貸借期間も買取価格に影響します。早く退去してもらう方針がある場合、貸借期間が短く設定されています。その場合は、物件の価値が下がる可能性が低いため、高めに買い取ってもらうことができるのです。

4.家賃と買取価格の関係

買取価格を上げると家賃も高くなり、安く買い取ってもらえば家賃を下げることができます。そのため、家賃の負担と買取価格のどちらを優先させたいかをよく検討しましょう。家賃の希望をリースバック業者に伝えると、柔軟に対応してもらえることがあります。

売却価格に関してはリースバック業者によって異なるので、実際にいくらで買い取ってもらうことができるのかが気になった場合は、リースバック業者に相談してみてください

まとめ

ここまで、セールアンドリースバックの売却手続きについて見てきました。

家を売却して資金を手にする方法には、リースバック以外の方法もあります。例えば、一般の売却や、リバースモーゲージという選択肢もありえます。よくメリットやデメリットを検討してから決断するようにしましょう。

⇒ 【リースバックとリバースモーゲージの違いとは】〜どちらを選ぶべきか解説〜

リースバックをすることを決めたら、不動産業者に相談しにいきます。
リースバックのサービスを扱っている不動産業者はたくさんあるので、選ぶ際には注意が必要です。いくつかの業者に相談に行ってみると、サービス内容を比較することができ、より自分の条件に合った契約を結ぶことができるので、おすすめです。


【関連記事】

【家をリースバックするときの仕組み】~さまざまな立場からリースバックを理解しよう~

【リースバックの家賃が払えない】家賃を滞納してしまうとどうなるのか

リースバック後にオーナーチェンジした場合どうなる?

【まとめ】リースバックについて知りたいときに読むべきブログ5選

【リースバックと任意売却の違いとは】〜メリット、デメリットを解説〜

リースバックを上手く活用するときに役立つハウスメーカーとは?

【リースバック検討者必見!】大手と中小を徹底比較!~メリットとデメリット~

リースバック住み替えの場合はどうなる?

【徹底解説!】初心者にもわかりやすい!リースバックを

【リースバックはやばい?】トラブルの内容と注意点