不動産投資の失敗例と実際の損失額

不動産投資に一歩踏み切れない方は、不動産投資のリスクを恐れている、という理由が多いのではないでしょうか。
そのリスクを解消するために一番良い方法は、不動産投資の失敗事例を学ぶことです。
失敗事例を学び、同じことを繰り返さなければ、不動産投資による失敗リスクは小さくなります。

今回は、3つのケースで不動産投資の失敗例をご紹介します。
具体的な事例を学ぶことで成功のために必要な着眼点を押さえておきましょう。

「経費の計算」が甘かった事例

不動産投資の失敗例として多く挙げられるのは、「経費の読みが甘い」という点です。
つまり、不動産投資にかかる支出の読みが甘く、予想以上に支出額があったため不動産投資が赤字になってしまうという失敗です。

表面利回りと実質利回り

不動産投資には表面利回りと実質利回りという、2種類の利回りがあります。
これらは、それぞれ以下のような計算式で算出されます。

・表面利回り：年間賃料収益÷物件購入価格
・実質利回り：（年間賃料収入－年間経費）÷（物件購入価格+物件購入時の諸費用）

つまり、表面利回りはあくまで簡易的な利回り計算であり、実質利回りが現実的な利回り計算になります。
そのため、まずは表面利回りでなく、実質利回りで考えることが大原則です。
その上で、経費の詳細を理解することが大切です。

経費について

不動産投資には、以下のような経費がかかってきます。

・ランニングコスト（管理費、修繕積立金など）
・保険料（火災保険や地震保険など）
・税金（不動産取得税や固定資産税）
・修繕費（クリーニング費用や補修費）
・ローン支払い
・税理士などへ支払う報酬
・その他物件の管理費

これらの金額を全て加味した上でないと、正確な実質利回りは出せません。

利回りの計算

では、実際に経費の読みが甘く、不動産投資に失敗した人の例を挙げます。
以下の表の左側が物件購入前に予想していた経費で、右側が実際にかかった経費です。

このときに、「物件購入費+物件諸費用」が1,800万円、年間家賃収入が190万円だったとします。その場合の実質利回りは以下の通りです。

・予想年間経費の場合：
（190万円－113万円）÷1,800万円＝4.27％（回収期間23.4年）
・実際の年間経費の場合：
（190万円－135万円）÷1,800万円＝3.05％（回収期間32.8年）

このように、利回りでいうと1.22％、回収期間でいうと9.4年近くも変わるということです。
また、金額に換算すると、年間で22万円の収益を損失しているという計算になります。

見落としがちな経費

見落としがちな経費としては以下の経費になります。

・不動産取得税
・修繕費用
・ローン支払い
・司法書士報酬費用
・その他経費

不動産取得税

不動産取得税は、物件を取得したときに一度だけかかる税金です。詳細は主税局ホームページ^※1をご覧ください。
この税金は「物件取得後半年～1年以上経ったあとに支払う」「不動産会社も経費の欄外に記載する場合が多い」という理由で、意外と忘れがちながらも高額な税金になるのです。

^※1 東京都主税局　不動産取得税
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/fudosan.html

修繕費用

また、修繕費用は「思っているよりかかる」というケースが多いです。
最初の不動産投資の場合には、修繕費用は多く見積もっておきましょう。

ローン支払い

ローン支払いは、初年度は問題ありません。
しかし、変動金利にしている人は特にですが、金利が変動すれば支払額は上がります。
そのため、予想支払額は金利が変動した状態も加味して考えましょう。
また、管理費・修繕積立金などのランニングコストも上昇するリスクがあります。

司法書士などの報酬

最初は「確定申告は自分でする」と思っていても、実際は忙しくて司法書士に依頼する場合もあります。
その費用も、不動産投資における経費になります。

その他経費

その他経費とは、たとえば物件確認のための交通費などです。
特に遠方であれば、年間で1万円単位の経費がかかっていることも少なくありません。

このような経費を見落とさずに、少し多めに見積もるくらいがちょうど良いです。
そのリスクヘッジをして実質利回りを算出すれば、不動産投資による失敗リスクは小さくなります。

また、上記のような経費についてしっかりとした知識を身につけることでご自身の状況にあった投資プランが立てやすくなります。それぞれにかかる費用についてご自身で考える習慣をつけることで、実際に運用し始めてからも見直し、改善しながら進めていくことができるため、より成功しやすくなることでしょう。

徒歩分数と競合物件

徒歩分数の距離と面積

結論からいうと、徒歩分数が倍違うと、面積は4倍違います。
つまり、徒歩分数が倍違うと、競合物件は4倍になる可能性があるということです。

そもそも徒歩分数は、80mで1分と換算されます。
そのため、徒歩5分であれば駅から400m以内の物件で、徒歩10分は駅から800m以内の物件です。

しかし、面積で考えると

徒歩5分は16万π㎡（400ｍ×400ｍ×π）、
徒歩10分は64万π㎡（800ｍ×800ｍ×π）^※2

になります。
そのため、徒歩分数が倍違うと、面積が4倍なので自ずと競合物件も増えてくるのです。

^※2 厳密にいうと直線距離ではないので計算式は異なりますが、考え方として直線距離で計算しています。

徒歩分数による投資失敗事例

徒歩分数による投資失敗事例は以下の通りです。

ご覧の通り、徒歩5分と徒歩10分の物件では利回りはほぼ同じ状態です。
このときに「物件価格が安いから」という理由で、徒歩10分の物件を選ぶ方もいると思います。
しかし、競合物件を加味しないと大きなリスクになっている場合があるのです。

競合が多いリスク

競合が多いということは、「空室リスク」と「家賃下落リスク」が高いということです。
また、家を探している人にとっては「選択肢が多い」という状態です。
そのため、周囲の物件と競合した結果、別の物件に行かれてしまうと空室になってしまいます。

一方、競合物件に勝つために家賃を下げれば収益が減ります。
しかし、家賃を下げなければ空室になる・・・というような負のループに陥りやすいのです。
そのため、一見すると徒歩10分の方が初期費用を抑えられるので良く思うかもしれませんが、競合物件が多いリスクも忘れてはいけません。

そんなときは「徒歩が倍違うと競合は4倍違う」ということを思い出しましょう。

これらのリスクも考えられますが、核家族の増加や晩婚化が進んでいる今、単身で賃貸住まいを選ぶ人が多く需要も高いため、上記のようなことを意識した物件選びのポイントを押さえておくことで、不動産投資のメリットがさらに得やすくなるでしょう。

分譲マンション目線が抜けきらない

不動産投資で多いのは入居者目線が抜けきらないという点もあります。
入居者目線とは、具体的には以下のようなことです。

・向きにこだわりすぎる
・階数にこだわりすぎる

向きにこだわりすぎる

まず、不動産投資の物件選びは、そこに「賃貸する人」をイメージしましょう。
賃貸する人は「永住する」ことを目的にしている人は少ないです。
そのため、分譲マンションほど、向きにはこだわらない人も多いのです。
その点をしっかり認識しないと、無駄に高い物件を買ってしまいます。

階数にこだわりすぎる

また、階数についても「向き」と同じ考えです。
賃貸マンションに住む人は、分譲マンションに住む人ほど階数は気にしません。
その点を意識せずに高層階の物件を買ってしまうと、物件価格が上がり、利回りの低下につながります。
これら向きと階数についての2点は、分譲マンションの購入経験がある人ほど陥りやすい失敗です。

こだわりすぎて失敗した事例

たとえば、以下のような物件があったとします。

このときに、「永住」思考で考えると、北向きのネックや、最上階のプレミアム感を感じて、物件Aに投資するかもしれません。しかし、このような物件は、家賃を下げざるを得なくなる可能性が高いのです。
なぜなら、ターゲットが極端に減ってしまうからです。

確かに、「南向き」や「10階以上」の物件を探している人には、物件Bではなく物件Aを検討するでしょう。
しかし、一番大事な家賃設定で物件を絞り込むときに、物件Aの場合は「家賃10万円以下」はもちろん、「家賃15万円以下」の人も検討対象にならないのです。

そのため、結局は検討者が多い物件Bの方が、安定的に賃借人を付けられて、安定的に収益を上げられる物件である可能性が高いです。

このようなことを意識して、長期安定運営ノウハウ、物件選定のコツを身に付けて利益を最大化していきましょう。

まとめ

このように、不動産投資で失敗するのは以下の3つであることが多いです。

①経費の読みが甘い
②徒歩分数と競合物件の関係性を知らない
③分譲マンションを選ぶ目線で見てしまっている

特に、①については不動産投資をする前に綿密に計算しておきましょう。
不動産会社に相談しながら、自分で調べてみることも大切です。

また、②については前述のようなリスクをふまえて「競合物件」を事前にチェックすること。
③については「賃借人の目線」を意識することで解消できます。

上述した失敗例に習い、同じことを繰り返さないよう注意して不動産投資を行いましょう。
慣れないうちは、不動産会社のプロに相談しながら少しずつ学んでいくと良いでしょう。