不動産投資に自己資金はどれくらい必要?自己資金0円でも投資は実現可能

不動産投資において、自己資金はどれくらい必要なのでしょうか。
本記事では、不動産投資と自己資金の関係について分かりやすくご説明します。

目次

  1. 自己資金の目安
  2. 自己資金とは? 自己資金と頭金の違い
  3. 自己資金100万円でいくらの物件が購入可能?
  4. 自己資金100万円、頭金20%、諸費用7%と仮定した場合
  5. 自己資金100万円、頭金10%、諸費用7%と仮定した場合
  6. 自己資金200万円、頭金20%、諸費用7%と仮定した場合
  7. 自己資金が少ないほど投資効率は高くなる
  8. ROIで投資効率を測る
  9. フルローンとオーバーローン(自己資金0円でも購入が可能)
  10. フルローンとは
  11. オーバーローンとは
  12. まとめ

自己資金の目安

自己資金の目安は、一般的に物件価格の20%~30%ほどといわれています。

ここで一つ質問です。
そもそも自己資金とは何でしょう?

頭金という回答は、実はちょっと違います。
まずは自己資金の定義についてご説明します。

自己資金とは? 自己資金と頭金の違い

自己資金と頭金は、厳密には区別されるものです。
「頭金」とは、融資を受けて物件等を購入する際に、最初に用意する現金のことです。

また、物件購入にかかる「諸費用」も、通常は融資でまかなうのではなく、現金で支払う必要があります。

諸費用とは、不動産会社への仲介手数料、司法書士報酬、印紙税、登録免許税、不動産取得税、火災保険料、地震保険料などのことです。

「自己資金」とは、この頭金と諸費用を合わせた金額のことです。
「自己資金=頭金+諸費用」という関係性です。

頭金に関しては、物件の担保価値や融資を受ける人の属性などにもよりますが、物件価格の10%~20%ほどを用意すると融資の審査に通りやすくなります。

諸費用に関しては、新築の場合は物件価格の4%~7%、中古の場合は物件価格の7%~10%ほど掛かるのが通常です。

そのため、自己資金(頭金と諸費用を合わせた金額)の目安は、一般的に物件価格の20%~30%ほどといわれます。

※ちなみに、本記事でいう「物件価格」は消費税込みの価格です。

不動産の消費税に関しては、建物にはかかりますが、土地にはかかりません。そういう事情もあり、不動産の物件価格は消費税込みで表示することが商習慣となっています。

ただ、もし物件価格が消費税別で表示されている場合は、物件価格のうち建物価格にのみ消費税を加算して考える必要があります。

自己資金100万円でいくらの物件が購入可能?

いくらの自己資金を用意すれば、いくらの物件が購入可能になるのか、簡単なシミュレーションをしてみましょう。

自己資金の額、頭金の割合(%)、諸費用の割合(%)が分かれば、融資を受けることによって購入可能な物件価格が算出できます。式は下記の通りです。

物件価格=自己資金÷(頭金の割合+諸費用の割合)

自己資金100万円、頭金20%、諸費用7%と仮定した場合

物件価格=100万円÷(20%+7%)=約370万円

→約370万円までの物件が購入可能といえます。

自己資金100万円、頭金10%、諸費用7%と仮定した場合

物件価格=100万円÷(10%+7%)=約588万円

→約588万円までの物件が購入可能といえます。

融資を受ける人の属性が高いなどの理由で、必要な頭金を10%減らしたケースです。

自己資金200万円、頭金20%、諸費用7%と仮定した場合

物件価格=200万円÷(20%+7%)=約740万円

→約740万円までの物件が購入可能といえます。
頭金20%でも、200万円あれば約740万円までの物件に投資できるということです。
物件探しの際の参考にしてみてください。

※物件価格から、必要となる自己資金の額を算出することも可能です。

自己資金=物件価格×(頭金の割合+諸費用の割合)

たとえば、500万円の物件を購入したいときに、頭金20%、諸費用7%と仮定するなら、自己資金は135万円必要といえます。

自己資金が少ないほど投資効率は高くなる

自己資金が少ないほど、投資効率は高くなります。
ここでいう自己資金が少ないというのは、物件購入の際に自己資金の比率が低い、つまり借入金(ローン)の比率が高いという意味です。
投資効率は、「ROI」という指標によって客観的に把握することができます。

ROIで投資効率を測る

ROIとは、Return On Investmentの略語で、日本語では「投資収益率」「投資対効果」などと訳されます。
「最初に投入した自己資金を何年間で回収できるか」を示す指標です。

ROIの計算式は下記の通りです。

ROI(%)=年間キャッシュフロー÷自己資金×100

ROIが10%なら、10年間で自己資金を回収できるという意味になります。
ROIが50%なら2年間、100%なら1年間で自己資金を回収できるということです。

ROIが高いほど短い期間で自己資金を回収できるので、その回収した資金で再投資を行い、物件を増やしていくことができます。つまり、ROIが高いほど投資効率も高いといえます。
ここで、物件価格500万円、年間キャッシュフロー50万円(借入返済なしの場合)の物件を購入するものとして、具体的なシミュレーションをしてみましょう。

もし自己資金500万円で購入した場合、年間キャッシュフローは50万円です。
このとき、ROIは、

50万÷500万×100=10%

となります。
つまり10年間で自己資金を回収できるということです。

一方で、もし自己資金100万円、ローン400万円(返済期間30年、固定金利3%)で購入した場合、年間キャッシュフローは30万円に減ります。ローン返済が年間20万円ほどの計算になるためです。

しかし、ROIは、

30万÷100万×100=30%

に上がります。
3年4ヵ月ほどで自己資金を回収できるということです。

自己資金500万円で購入するよりも、自己資金100万円+ローン400万円で購入したほうが、約3倍のスピードで自己資金を回収できるというわけです。
このように、融資を受けて投資効率を高めることを、「レバレッジをかける」といいます。
レバレッジをかけて自己資金を素早く回収し、さらに再投資をして物件数を増やしていくことが、不動産投資の醍醐味ともいえます。

フルローンとオーバーローン(自己資金0円でも購入が可能)

投資効率を限界まで追求したものが「フルローン」と「オーバーローン」です。
自己資金の目安は、一般的に物件価格の20%~30%ほどと説明しました。しかし、これはあくまで一般的な目安です。
物件の担保価値、融資を受ける人の属性などにより、より少ない自己資金で物件購入することも可能です。

フルローンとは

物件を全額融資(ローンだけ)で購入することです。頭金を入れないため、物件購入のために必要な現金は諸費用の分のみです。

オーバーローンとは

物件を全額融資(ローンだけ)で購入し、さらに諸費用の分も融資でまかなうことです。物件購入のために必要な現金は0円です。
フルローンは自己資金が諸費用のみ、オーバーローンは自己資金が必要ないことから、投資効率は大きく高まります。
自己資金が諸費用のみ、もしくは自己資金が0円でも、不動産投資は行える可能性があるということはぜひ覚えておいてください。
最近のサラリーマンの方には人気の投資の仕方となります。現在自分が保有している資産などは一切手をつけることなく、働きながら現物資産の不動産を購入することが可能です。

まとめ

最後に、本記事の要点を箇条書きでまとめます。

・自己資金の目安は、一般的に物件価格の20%~30%ほど
・自己資金=頭金+諸費用
・頭金は物件価格の10%~20%ほど、諸費用は新築で4%~7%、中古で7%~10%ほど
・物件価格=自己資金÷(頭金の割合+諸費用の割合)
・ROI(%)=年間キャッシュフロー÷自己資金×100
・自己資金の比率が低いほど、投資効率は高くなる
・自己資金が諸費用のみ(フルローン)、自己資金0円(オーバーローン)でも不動産投資は可

ぜひ覚えておいてくださいね。