空室保証とは?人気のワンルーム投資の特徴と成功ポイント

ワンルームマンション投資はアパート経営などと比較すれば、素人でも手が出しやすい投資方法です。

賃貸業務のサポートや、ゼロ資金プランのサービスも増え、普通のサラリーマンで投資物件を保有している人も珍しくありません。とはいえ、どんな投資にもリスクは付き物。
家賃収入が途絶えてしまえば、利益を生み出すことができなくなるため、ワンルーム投資について覚えておくべき点と、空室時の無収入を回避する保証サービスについてみていきましょう。

目次

  1. ワンルームマンション投資が注目される理由
  2. 投資家層の変化
  3. 少額の自己資金でも投資が叶う?不動産投資ローン
  4. 空室の発生を回避したワンルームマンション投資の実現
  5. 物件選びの慎重さが空室発生を回避する
  6. なぜ空室になってしまうのか?
  7. 空室保証で安心経営が可能になる?
  8. 空室保証の内容とは
  9. 空室保証の活用で
    ワンルームマンション投資を成功させる

ワンルームマンション投資が注目される理由

投資家層の変化

かつて投資用マンションの購入者といえば、医者や弁護士、経営者など一部の高額所得者に限られていました。
しかしここ数年で30代の購入者層が急激に増加、また独身女性でも投資用にマンションを持つ人が増えています。

最近の傾向としては物件をインターネット経由で確認・購入する人が増え、首都圏のマンションであっても購入者は全国区です。北海道から九州、沖縄はもちろん、さらに海外在住の投資家からも需要があります。

投資目的で購入されるマンションの広さは、30㎡以下が主流。千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の都心5区エリアは高額ですが、空室の心配がないためか継続的に人気があります。

自らは郊外の賃貸マンションに暮らしながら、都心にある区分マンションのオーナーという人も多いようです。

少額の自己資金でも投資が叶う?
不動産投資ローン

不動産投資と聞けばある程度の資産家の話と考えがちですが、ワンルームマンション投資ならば少額の自己資金からでも十分に実現可能です。

それを叶えてくれるのが、不動産投資ローンの利用。

安定した収入と定まった勤務先があれば、資産がなくても投資用マンションが手に入れられます。

前述の通り投資用マンションで人気が高いのは東京都心ですが、ワンルームの中古マンションであっても2,000万円は下りません。自己資金で購入しようとすれば、ほとんどの人はあきらめざるを得なくなります。

不動産投資ローンを活用すれば、先に物件を手に入れ、その家賃収入でローンの返済ができます。

注意したいのが、不動産投資ローンと一般的なマイホームローンの違いです。

不動産投資ローンはあくまで「投資」目的に購入される不動産のための商品です。
そのため、マイホームローンと同様に考えて算段すると、思いがけない事態になりかねません。マイホームローンとの大きな違いを挙げておきます。

金利の差
マイホームローン 約0.6~約1%
不動産投資ローン 約1.65~約3%

審査基準
マイホームローン・本人の返済能力
不動産投資ローン・本人の返済能力+物件の収益性

政府が持ち家を奨励し、家族の基盤であることが前提とされるマイホームの場合、金利・税金などさまざまな面で優遇されています。それに対して、投資目的の不動産投資ローンでは厳しい基準がおかれます。

ローンの利用を希望する際には、収益性が認められる物件を選ばなければ融資がおりません。
融資可能条件や金利について、しっかりと考慮しておく必要があります。

空室の発生を回避した
ワンルームマンション投資の実現

物件選びの慎重さが空室発生を回避する

ワンルームマンション投資で失敗してしまうケースとして多いのは、空室の発生によるものです。

利回りは、予定された家賃収入が得られて初めて確立します。
想定した家賃よりも安くなったり、借り主が長期間見つからなかったりすれば、当然利回りは低下します。

一見「お買い得物件」であったとしても、交通の便が悪い、買い物に不便、環境が良くないなどで部屋が埋まらない可能性もあります。ワンルームを利用する住人を想像すれば、どのような物件が好まれるかおおよそ予測できます。

自分が住みたくなる物件であれば、間違いなく借り主は見つかります。
空室の不安を回避するためには、契約前の念入りな物件チェックが欠かせません。

なぜ空室になってしまうのか?

先に挙げたように空室となってしまう原因は、さまざまです。

・エリア全体の人口が減っている
・交通手段が不便などの立地環境によるもの
・建物の老朽化
・入居者募集の方法によるもの

などが考えられますが、それでも同じエリアや条件の部屋がすべて空室になっているとは限りません。

借り手側からの理由はただ一つ、「物件に感じる価値と家賃が合っていない」ことです。

オーナー側からは問題に見えないことでも、借り手の立場では価値を下げているのかもしれません。
清潔感があることや、修繕が済んでいることは当然ですが、トータル的な視点から適正価格であるかどうかがもっとも大切です。

価値と価格のバランスを客観的に見られる事、それが空室リスクの最小化につながります。

空室保証で安心経営が可能になる?

空室保証の内容とは

ワンルームマンション投資の要ともいえる空室対策ですが、空室保証サービスを利用しているオーナーも多いようです。

空室保証は、毎月一定の保証料を支払うことで、空室が発生した際の家賃保証をしてくれるサービスです。
保証会社によってサービスはさまざまで、2年程度の短期間から30年保証という長期もあります。

ワンルームマンション投資のメリットとして、株などのように常にリスクを気にしなくても良いことが挙げられます。
しかし、空室となってしまえば利益を享受できなくなります。
借り主を継続的に確保できるかどうか不安な場合、空室保証制度を利用するのが賢明です。

保証費による家賃収入の目減りは避けられませんが、ゼロ期間が発生する心配を抱え込む不安はなくなります。
ワンルームマンション投資初心者には、ありがたいシステムといえるでしょう。

空室保証は、ワンルームマンション投資のリスク回避に有効なサービスです。

しかし、物件すべてに空室保証がついているわけではありません。
投資初心者で不安が大きい場合には、空室保証の有無を第一の条件として物件選びをすることが重要です。

空室保証の活用で
ワンルームマンション投資を成功させる

空室保証の利用にはさらに大きなメリットがあります。
先にあった不動産投資ローンの融資は物件の収益性、確実に家賃が入るかどうかを審査します。
一般的な管理ではその部分に不安要素があり、融資が通らない場合もあります。

しかし、空室保証の利用では、一定収入が確定されます。
信用度が高い保証会社と契約することで、保証賃料を給与収入などと合算して融資判断をしてくれる銀行もあります。

保証会社を選ぶ際には、安定した経営を継続しており、トラブルがないか確認します。
保証内容、見直しの頻度に問題がなさそうかも、良くチェックしておきましょう。
保証会社によって細かい条件が異なります。気になる点があれば必ず契約前に明らかにしておいてください。

公的年金の先行不安な時代、ワンルームマンション投資はリスクが小さく、手を出しやすい不動産投資です。
小さくとも確実に黒字を積み重ねていかなければ、投資の意味がありませんので、便利なシステムを活用し、ワンルームマンション投資家として着実な成果に結び付けていきましょう。