【初心者にもわかりやすい!】~今流行りのリースバックとは?~

リースバックとは、現在所有している資産を一度売却して資金を調達し、そのあとはリースをすることで同じ資産を使い続けるという仕組みです。とは言われても、実際のところはよくわからないのではないでしょうか。

リースバックは最近広まってきた仕組みであるため、多くの人にとってリースバックはまだまだ馴染みがないものでしょう。

今回は、そんなリースバックについてわかりやすく説明していきます。

目次

  1. 【リースバックとは】~このようなときにはリースバックをするべき!~

  2. 【わかりやすく言うと、「リースバック」とは?】
  3.  【リースバックの流れをわかりやすく説明!】~契約に至るまでの流れ~
  4.  【リースバックの流れをわかりやすく説明!】~契約が終了した際の流れ~

  5. 【事例でわかりやすく!】~リースバックを利用するのはどのようなケースがあるのか~
  6.  ケース1:開業資金がほしいとき
  7.  ケース2:老後の資金が必要だと感じたとき
  8.  ケース3:遺産の相続に関する問題が発生したとき
  9.  ケース4:住宅ローンの返済負担を軽減したいときや、競売を防ぎたいとき

  10. 【リースバックが選ばれるのはなぜか】~どのようなときにメリットがあるのか~

  11. 【よくある質問】
  12.  Q.リースバックをするときに年齢や収入のせいで断られることはあるのか?
  13.  Q.リースバックのための費用はどれくらい用意しておく必要があるか?
  14.  Q.リースバックをしてから入金されるまでにはどれくらいの時間がかかるのか?

  15. 【まとめ】

【リースバックとは何か】~このようなときにリースバックをするべき!~

皆さんには、このような悩みはありませんか。

もしこれらの悩みのうちどれか1つでも持っていれば、もしかしたら今がリースバックを検討するべきときかもしれません。

【わかりやすく言うと、「リースバック」とは?】

国土交通省によれば、リースバックとは

「所有している資産を第三者に売却し、その後、第三者とリース契約を締結することで、それまでと同じ資産を利用し続けることを可能にする取引手法」

のことです。

わかりやすく言うと、リースバックとは、資産を売ることで現金を得つつ、その資産を手放さなくて済むという仕組みです。

リースバックができる資産は、例えば車や飛行機、家、車、マンション、オフィス、機械設備など、多くの固定資産が対象となっています。

【リースバックの流れをわかりやすく説明!】~契約に至るまでの流れ~

それでは、リースバックの流れをわかりやすく整理してみましょう。

例えば、あなたは今自分が所有している持ち家に住んでいるとします。その家をリースバックするとしましょう。

持ち家をリースバックすると、家の所有権があなたからリースバック業者に移行します。そしてあなたは、リースバック業者から持ち家に相当する金額を受け取ることができます。その金額はリースバック業者の査定によって決まります。査定は無料で、早いうちに対応してくれる業者が多いです。

リースバックで得たお金を、あなたは制約なく、自由な用途に使うことができます。
例えば、生活費、医療費、旅行の費用、学費の工面など、様々な用途で使う人がいます。
リースバックの場合は、ローンを借りるときに提出するような計画書などは必要ありません。

もしあなたがリースバックではなく、家を売却するという選択肢を選んでいた場合は、あなたはここで家を明け渡し、新しい住居を探して引っ越しをしなければなりません。

引っ越しをする場合、引き渡し日の1〜2ヶ月前には引っ越しの準備をする必要があり、忙しくなってしまいます。
さらに、引っ越しをするにはお金や労力が多大にかかります。
家庭の事情で引っ越しをするのが難しい場合もあるでしょう。

しかし、リースバックの場合は、引っ越しをする必要がありません。
リースバックによって持ち家を一度売却したあとは、リース規約を結ぶことで同じ家にこれまで通り住み続けることができるからです。

リース契約をするということは、リースバック後は家賃を払って住むことになります。
その際の家賃は、その地域の相場や家の状態から決定されます。

一度は家を売却するけれど、これまでと同じ家に住むことができるので生活の実態に変化はありません。
これまでとの違いといえば、所有権などの権利上の違いが発生することと、家賃を支払っていくことになることくらいです。

【リースバックの流れをわかりやすく説明!】~契約が終了した際の流れ~

リースバックの契約では、これまでの家に永遠に住み続けられるわけではありません。
賃貸の契約はだいたい2〜3年ごとであるため、さらに住み続けたい場合は契約を更新する必要があります。

もちろん、もし別の住居を見つけて引っ越したくなった場合は転居をすることも可能です。

または、資金が貯まったら売却した家を買い戻すこともできます。
一度手放した家を買い戻すことができるというのはリースバックの大きな特徴の一つです。

これがリースバックの仕組みです。
今回は家のリースバックを例にしましたが、車や機械設備を対象にしたリースバックなどについても同様の仕組みとなっています。

【事例でわかりやすく!】~リースバックを利用するのはどのようなケースがあるのか~

では、どのようなときにリースバックの利用に踏み切ればよいのでしょうか。
具体的な事例を見てみましょう。

ケース1:開業資金がほしいとき

事業資金の調達や事業融資を返済するという目的のために、代表者の方の資産や事業用不動産をリースバックすることができます。

もし売却による資金調達を選んだ場合、工場や事務所を売却してしまうと事業を運営すること自体ができなくなってしまいます。しかしリースバックにしていれば、まとまった資金を調達できるのみならず、そのまま継続して工場や事務所を活用できるという点が大きなメリットとなっています。

開業資金を調達することが必要になった際、銀行や政府系金融機関に相談すると融資を断られてしまうことがあります。それは例えば、自己資金が足りていない場合や、資金計画に説得力がないなどの理由によるものです。

そんなときもリースバックであれば、資産を売却して開業資金を調達することができます。リースバックには自己資金の額による審査や年齢制限などはないからです(成人以上であるという制限はあります)。リースバックは気軽に誰でも利用することができるのです。

また、開業した事業が成功して資金が貯まれば、リースバックした資産を将来買い戻すこともできます。売却による資金調達では買い戻しはできないので、これはリースバックの大きな特徴だといえます。

ケース2:老後の資金が必要だと感じたとき

老後には様々な資金が必要です。

例えば、夫婦2人で年金暮らしをしているケースを考えてみましょう。
国民年金をもらっていたとしても、年金だけでは十分な生活費があるとは限りません。

また、住宅ローンの支払いが済んでいない場合には返済費用を工面しなければなりません。

さらに、年老いていけば急に体調を崩し、入院費や手術費が必要になることもあるでしょう。入院費用は一日あたり平均15,000円、平均入院日数は約30日なので、一度の入院で約450,000円がかかる可能性があります。

そして、高齢の夫婦だけで生活していくことが不安でいっぱいになり、いつかは老人ホームに入ることを選択するかもしれません。老人ホームに入った場合、月額で平均は約23万円の費用がかかります。

このように老後の資金に困った場合、家を売ることも可能ですが、高齢者が入居できるアパートはなかなか見つかりません。また、金銭面でも体力面でも引っ越しするのは簡単ではないでしょう。
しかし、子どもに頼るのは迷惑をかけてしまうため避けたいと考える人が多いはずです。

そこで、リースバックをすればこれらの費用を賄うことができます。さらに、自宅にもそのまま住み続けられます。引っ越しをすれば心身ともに疲れてしまうし、金銭面でも負担が増えてしまうので、引っ越す必要がないというのは大きなメリットになります。

年金に頼った生活であれば、老後はできるだけ切り詰めた生活を送らなければならなくなってしまうけれど、リースバックによって資金を得ることができれば、少し贅沢な生活ができるようになります。
子どもにとっても、資産を残してもらうことよりも、リースバックをすることで少しでも贅沢な暮らしをしてほしいという願いもあります。

ケース3:遺産の相続に関する問題が発生したとき

リースバックで資産を現金化しておくことで、遺産分割をスムーズに行うことができます。

相続にあたっては、相続にかかる納税資金が足りない、財産が不動産しかないため分割して相続することが出来ないなどの問題が発生することがあります。

例えば、相続財産が戸建ての不動産であり、相続人が複数人いた場合はこの不動産に複数人の名義をつけるか、もしくは売却して現金化して分割相続するという2つの方法があります。

相続人のうちの誰かがまだその家に住んでいる場合、長く住み続けた実家を売却して相続をすることは難しいです。また、実家を売却することによって相続人どうしで残された財産を均等に分けることには、抵抗感を覚える人も多いでしょう。

もしくは、すでに皆が別の場所に家を持ち独立して生活しており、相続人のうちの誰もその家に住んでいない場合などは、家を相続されてもかえってやり場がなくなって困ってしまいます。

そこで早いうちにリースバックで資産を現金化しておくことによって、相続人の方の納税や遺産分割の問題を解決することができるのです。

それによって家の所有者もまとまった資金を確保することができ、老後の資金の足しにすることもできます。
さらに、その後は賃貸として自宅にこれまで通り住み続けることができるので、住むところが無いという問題が起こることもありません。

ケース4:住宅ローンの返済負担を軽減したいときや、競売を防ぎたいとき

リースバックという選択肢を取ることで、住宅ローンの返済が楽になることがあります。

自宅を所有している場合、住宅ローンを支払い終えていれば定額の支出をすることはありません。しかし修繕が必要になった際にはそのたびに支出が発生してしまいます。さらに、不動産の価格が降下したり、災害によって建物が損壊するなどの危険性もあります。自宅にかかる固定資産税や火災保険、地震保険の支払いも家計を圧迫する一因となります。

しかしリースバックで自宅を売却しておけば、所有権が運営会社に移転するので、これらのリスクは運営会社が負うことになります。

また、変動金利の住宅ローンが残っている場合は、金利の上昇によって返済額が増加してしまう可能性があります。

そこで、リースバックをしておけば、自宅を所有している時のこれらの負担がなくなります。
リースバックでは支払うものは毎月一定の家賃のみとなります。このように支払いが定額化されるので、資金計画が立てやすくなるというメリットがあります。一般的に、賃貸借契約をする場合は家財には火災保険をかけますが、リースバックの際には火災保険料が無料になる業者もあります。

また、買取金額は借入れよりも上回ることもあります。

例えば、収入の増加を見込んでマンションを購入したとします。しかし、子どもの教育費にかかるお金が子どもの成長につれて増えていったり、年齢とともに上がると見込んでいた収入がさほど増加しないという不測の事態に陥ることもあるでしょう。それではローンの返済が困難になってしまいます。

複数のカード会社から借入れをすることも可能ですが、借金をすることは精神的にも負担になります。
さらに、自宅を担保に融資が受けられる不動産担保ローンを銀行に申込んだとしても、必ずその審査に通るとは限りません。審査に通らずお金を借りることができなければ途方に暮れてしまいます。

次第に月々のローン返済が滞るようになると自宅マンションはついに差押えによる強制執行の危機にまで至ってしまう可能性があります。
強制執行となるとマンションを明け渡さなくてはならなくなります。その場合、住宅を売却したことが近所の人にも知れ渡ってしまいます。

強制執行になる前にリースバックを行っておけば、残っていた住宅ローンやカードローンを一括で支払って借金を整理できるし、自宅の差押えを回避することができます。 不動産の所有権はリースバック業者に移るため賃貸料はかかっていきますが、それによってローンや管理費・固定資産税などの支払いも不要になります。住み慣れた場所で暮らし続けられるのはやはり大きなメリットだといえます。

【リースバックが選ばれるのはなぜか】~どのようなときにメリットがあるのか~

それでは、どのようなときにリースバックをすると良いのでしょうか。

先に見た4つのケースから、リースバックが選ばれる理由には、

というものがあるということがわかります。

【よくある質問】

続いて、リースバックに関してよくある質問について見てみましょう。

Q.リースバックをするときに年齢や収入のせいで断られることはあるのか?

A.リースバックには年齢や収入の制限はありません。年齢に関しては、成人していて、意思能力のある人であれば大丈夫です。高齢者や年金受給者であっても、利用することができます。
また、融資では職業や家族構成などの制約を受ける場合もありますが、リースバックではそのような制限は特に設けられていないことが多いです。

ただし、賃貸借契約をする際に、保証会社の審査で家賃の支払い能力がないとみなされてしまうとリースバックを利用できない可能性があります。リースバック業者に相談してみる必要があります。

Q.リースバックのための費用はどれくらい用意しておく必要があるか?

不動産の売却契約に関するものには以下のものがあります。

賃貸契約に関する費用としては以下の通りです。

ちなみに、これらの費用はリースバックで得た売却金の中から支払うことができることが多いです。そのため、現状で手元に資金がなくても心配はありません。

また、リースバックの際にかかる費用はリースバック業者が仲介役なのか、直接買い取るのかによって大きく変わり得るので、いくらかかるかはリースバック業者に事前に確認するのが良いでしょう。

Q.リースバックをしてから入金されるまでにはどれくらいの時間がかかるのか?

A.一般的には、入金までには2週間~1ヵ月程度かかります。

その流れは、まずリースバック業者に行き、希望の条件を相談します。次に資産の簡易査定が行われ、査定額の提示を待ちます。査定に基づく詳細資料をもらい、最終的な条件を確認します。

条件に納得した場合、売買契約を締結し、所有権が移転します。
さらに賃貸借契約を締結します。
そうしてやっとリースバック業者から売買代金が支払われます。

リースバックを利用するためには、複数の手続きが必要になりますが、難しいものはありません。しかし、早くても2週間程度はかかると考えておきましょう。

ですが、リースバックは他の資金調達方法よりはるかに速いスピードで資金を手にすることができるので、急ぎの際は非常に役に立つでしょう。

【まとめ】

リースバックという仕組みについておわかりいただけましたか?

リースバックとは、自身の資産を売却するときにリース契約を締結することで、資金調達をしつつ、かつこれまで通り資産を使用し続けることができるという資産活用法です。

短期間でまとまった資金を手にすることができ、資産の買い戻しもできます。
リースバックの利用には厳しい制限や審査はなく、獲得した資金の使用用途も自由に決めることができます。

このように、リースバックは誰もが利用しやすい仕組みなのです。

急遽お金が必要になったときは、資金調達の一つの手段としてリースバックをぜひ検討してみてください。


【参照】 国土交通省「社会資本整備審議会住宅宅地分科会 中間とりまとめ案(たたき台)参考資料」 https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001351143.pdf


【関連記事】

【製造・物流の関係者は必見!】工場や倉庫をリースバックできるのか?

【リースバック/人気の理由】利用者が増加している背景とは

【持ち家を売買したい人必見!】セールアンドリースバックの売却価格の決まり方

【老人ホームを売りたいとき】老人ホームはリースバックできるのか?

セール&リースバックのデメリット

【リースバック初心者必見!】売買契約書の雛形とは?

古い家をリースバックできるのか

【リースバックとサブリースの違い】〜リースバックとサブリースは何が違うのか〜

【初心者にもわかりやすい!】~今流行りのリースバックとは?~

【徹底解説】リースバックでは登記を名義変更するのか?その手続きとは?